物件情報でよく見る「駅徒歩10分」。この表記を信じて物件を選んだら、実際に歩いてみると12〜13分かかった...そんな経験はありませんか？正直に告白すると、僕自身がまさにこのパターンで痛い目を見た一人です。

4年前に引っ越しを検討していた時のこと。物件情報に「駅徒歩5分」と書かれていた部屋がとても気に入って、「これなら朝余裕を持って出勤できる」と思い込んで契約しました。ところが実際に住み始めてみると、どう急いでも7分はかかる。しかも途中に信号が2つあって、タイミングが悪いと9分近くかかることも珍しくありませんでした。「たかが2〜3分の差」と思うかもしれませんが、毎日のことになると地味にストレスが溜まるんですよね。遅刻しそうになって走ったことも何度かあります。

この経験以来、物件探しの際は必ず自分の足で歩いて計測するようになりました。スマートフォンのストップウォッチ機能を使って、普通に歩いた場合の所要時間を記録する。几帳面すぎると笑われることもありますが、住居は毎日使うものですから、納得いくまで確認したいんです。

不動産広告の「徒歩◯分」には、実は独自の計算ルールがあります。このルールを知らないと、僕のように「思ったより遠い」という事態に陥りかねません。今回は、この表記の仕組みと、実際の体感時間との差について、自分の計測経験も交えながら詳しく解説します。

1. 不動産広告の「徒歩1分＝80m」ルール

不動産広告における徒歩分数は、「不動産の表示に関する公正競争規約」で以下のように定められています。この規約は不動産公正取引協議会連合会が定めたもので、すべての不動産会社が従う必要がある共通ルールです。

この「分速80m」という基準は、健康な女性がハイヒールを履いて歩いた場合の平均的な速度から算出されたと言われています。昭和38年（1963年）に制定されたルールが、60年以上経った今も使われているんですね。僕がこの事実を知った時、正直驚きました。「分速80m」を時速に換算すると4.8km/h。Googleマップの徒歩ルート検索では時速5km/hで計算されているので、実は大きな差はありません。

ただし問題は、この計算が「純粋な移動距離」のみを元にしているという点です。実際に歩くときに発生する信号待ちや、坂道で速度が落ちることは一切考慮されていません。僕が以前住んでいた「徒歩5分」の物件も、地図上で計測すると確かに約380mでした。計算上は間違っていないんです。でも実際に歩くと7分かかる。この差が生まれる理由を、具体的に見ていきましょう。

2. なぜ「実際」と「表記」にズレが生じるのか？

不動産広告の徒歩分数と実際の所要時間にズレが生じる理由は、いくつかあります。僕は実際に5つの物件で駅までの所要時間を計測したことがあるのですが、すべて表記より実際の方が長くかかりました。その差は最小で1分半、最大で4分。平均すると約2分半の誤差がありました。

なぜこんなに差が出るのか。理由を一つずつ見ていきましょう。

信号待ちが計算に入っていない

踏切の待ち時間も考慮外

坂道・階段の負担が考慮されていない

駅構内の移動が含まれていない

3. 実際の体感時間：「+2〜5分」を見込んでおく

これらの要素を考慮すると、実際の所要時間は以下のようになることが多いです。僕が複数の物件で計測した結果と、同僚や友人から聞いた話を総合すると、概ねこの数字に収束します。

「条件が悪い場合」というのは、信号が多い、坂道がある、踏切がある、駅構内が広い、といった複数の要素が重なったケースです。逆に、信号がなく平坦な道で、小さな駅であれば、表記とほぼ同じ時間で着くこともあります。ただし僕の経験上、そういうケースは少数派ですね。

個人的には、物件探しの段階で「表記+3分」を基準にして考えるようにしています。「駅徒歩10分」と書いてあったら「実質13分」と頭の中で変換する。そうすれば、実際に住み始めてから「思ったより遠い」というギャップに苦しむことが少なくなります。

4. 内見時にチェックすべきポイント

物件を決める前に、必ず自分の足で駅まで歩いてみることをおすすめします。「不動産屋さんが案内してくれるから大丈夫」と思うかもしれませんが、車で移動するケースも多いですし、案内される時間帯が平日の通勤時間帯とは限りません。後悔しないためにも、自分で歩いて確認することが大切です。

僕が内見の際に必ずやることは、スマートフォンのストップウォッチを使って所要時間を計測することです。普通のペースで歩いて何分かかるか、信号に引っかかった場合とそうでない場合の差はどれくらいか。これを記録しておくと、複数の物件を比較検討する際にも役立ちます。

チェックリストに加えて、僕が個人的に重視しているポイントがいくつかあります。まず「歩道と車道の分離」。歩道がない道は車との距離が近くなり、特に朝の通勤時間帯は車の交通量も増えるので危険です。次に「コンビニやスーパーの位置」。駅までの道中にあると、帰りに買い物ができて便利ですが、その分人通りが多くなり歩くのに時間がかかることもあります。

また、可能であれば複数のルートを試してみるのもおすすめです。メインの道路よりも裏道を通った方が早いケースもありますし、信号の数が少なくなることもあります。ただし、裏道は夜になると暗い場合があるので、安全性とのバランスを考える必要があります。

5. 「体感時間」が短くなるケースも

ここまで「実際は表記より時間がかかる」という話をしてきましたが、逆に表記より短く感じるケースもあります。時計で計ると同じ10分でも、歩いている時の体感が全然違う、ということです。

僕が以前住んでいた物件は、実測では駅まで12分かかりましたが、不思議とそこまで長く感じませんでした。理由を考えてみると、途中に小さな商店街があって、歩いていて退屈しなかったんですよね。惣菜屋さんの匂いがしたり、八百屋さんの店先を見たり。一方で、別の物件は実測9分だったのに、何もない住宅街をひたすら歩く道で、実際より長く感じていました。

同じ「徒歩10分」でも、どんな道を歩くかで体感は大きく変わります。毎日歩く道だからこそ、「歩いていて苦にならないか」も重要なポイントです。時計上の所要時間だけでなく、「この道を365日歩いて楽しいか、苦痛か」という視点で評価することをおすすめします。

特に僕が重視するのは「毎日歩いても飽きない道かどうか」です。同じ景色を見続けるのは意外と精神的に疲れます。季節の変化を感じられる道、毎回少し違う発見がある道の方が、長く住んでも苦になりにくいと思っています。逆に、殺風景な大通り沿いの道は、慣れてくると余計に長く感じるようになりがちです。

また、音の環境も見落としがちなポイントです。交通量の多い道路沿いを歩く場合、車の騒音がストレスになることがあります。朝から大きな音を聞き続けると、駅に着く頃にはすでに疲れている...なんてことも。可能であれば、静かな住宅街を通るルートの方が、体感的には歩きやすいと感じます。

6. クラベトコ賃貸で「実際の通勤時間」を計算しよう

ここまで「駅徒歩◯分」の真実について解説してきましたが、実際の物件選びで本当に重要なのは「駅までの時間」ではなく「会社までの総通勤時間」です。駅に近くても、そこから何度も乗り換えが必要だったり、混雑する路線を使わなければならなかったりすると、結局トータルの通勤時間は長くなってしまいます。

僕自身、「駅徒歩5分」の物件に住んでいた時期がありますが、最寄り駅が各駅停車しか止まらない駅だったため、会社までの通勤時間は50分以上かかっていました。一方で、現在住んでいる「駅徒歩12分」の物件は、最寄り駅が急行停車駅なので、会社まで40分で着きます。駅までは倍以上遠いのに、通勤時間は短くなったんです。

駅までの徒歩時間だけでなく、オフィスまでの実際の通勤時間を知りたいなら、クラベトコ賃貸が便利です。物件のURLを入力するだけで、自動的に通勤時間を計算してくれます。

「駅徒歩5分だけど乗り換えが多いA物件」と「駅徒歩12分だけど直通のB物件」、どちらの通勤時間が短いか？実際に計算してみると意外な結果になることも。僕の経験上、駅までの距離よりも「乗り換えの回数」「使う路線の混雑度」「急行・快速が止まるかどうか」の方が、通勤の快適さに大きく影響します。

また、複数の物件を横並びで比較できるのも大きなメリットです。内見で気に入った物件をいくつかピックアップしたら、それぞれの通勤時間を一覧で見比べる。数字で比較できると、感覚だけで判断するよりも冷静に検討できます。

まとめ：「徒歩10分」は「12〜13分」で計算しよう

この記事では、不動産広告の「駅徒歩◯分」の真実について、僕自身の経験も交えながら解説してきました。最後に、重要なポイントをまとめておきます。

「駅徒歩◯分」はあくまで目安です。実際に歩いてみて、自分にとって無理なく通える距離かを確認しましょう。僕自身、この確認を怠って痛い目を見た経験があるからこそ、今は必ず実測するようにしています。

几帳面に計測するのは面倒かもしれませんが、住居は毎日使うもの。引っ越すまでの2年なり3年なり、毎日歩く道です。その道が快適かどうかは、生活の質に直結します。「徒歩◯分」という数字だけで判断せず、自分の目と足で確かめることを強くおすすめします。

クラベトコ賃貸で複数の物件を比較し、通勤時間と住環境のバランスが取れた物件を見つけてください。駅までの距離だけでなく、会社までのトータルの通勤時間も含めて検討することで、より後悔のない物件選びができるはずです。